오늘은 광교라 부르고 수지구에 위치한 지식산업센터를 다녀왔어요.
그런데 오늘 분석한 데이터는 며칠 뒤에 Update를 좀 해야 할 것 같아요.
일요일에 다녀 오다보니.. 부동산도 문을 연 곳이 없더라고요(부사님들도 쉬셔야지요~).
그래서 부사님들께 정보를 얻어오지 못했습니다 ㅜㅜ
이건 차주중에 한번 더 들러 임장 Data를 update 해야 겠어요~
(임장 Data Update합니다! 2022-03-14)
1. 판교의 현상황
먼저 수지/광교에 위치한 지식산업센터의 분위기를 보기 전에,
경기도 일자리의 "빛" 같은 존재인 판교의 분위기를 봐야겠죠?
아무래도 수지/광교에 위치한 지산까지 수요가 오려면, 판교를 거쳐서 와야할테니까요.
판교는 판교역 바로 위에 위치한 제1판교 테크노밸리가 먼저 형성이 되었고, 반 시계 방향으로 금토동에 위치한 제 2판교 테크노밸리, 시흥동에 위치한 제 3판교 테크노밸리로 구분할 수 있어요.
핵심지는 단연 제 1판교 테크노밸리죠.
카카오, 엔씨소프트, 안랩, SK바이오팜 등 대한민국에서 내로라 하는 IT/BT기업들이 입주해 있고, 교통 인프라도 매우 훌륭하기 때문이에요.
공실률 0%, 치솟는 임대료
공실률 0%의 강력한 수요에 힘입어 임대료가 2013년 부터 꾸준히 상승해서 2021년 2분기 기준 평당 임대료가 7.3만을 돌파했다고 해요.
여의도의 평당 임대료를 상회하는 수준이라고 하니, 판교의 위상이 정말 대단합니다.
이렇게 넘치는 수요를 위해 제 2판교 테크노 밸리와 제 3판교 테크노 밸리 부지를 조성한 것인데요.
제 2판교 테크노 밸리와 제 3판교 테크노 밸리에도 이미 지산이 준공, 대중 교통 여건은 제 1판교 테크노밸리에 비해 떨어지는 것이 사실 입니다.
참고로 판교 아이스퀘어 밑으로 신분당선이 지나가는데요. 이를 활용해서 금토역을 신설하는 연구용역이 진행 되었던 것으로 알고 있어요. 기술적으로 지하철역 신설이 가능한지 여부를 검토한 것인데요. 현재 어떻게 되었는지 모르겠네요. 검색해도 잘 안나옵니다.
제 1판교 테크노 밸리는 최근부터 전매제한이 풀리면서 오피스 매물이 거래가 가능해졌는데요.
그 가격은 얼마나 할까요?
지난해 한국 토지신탁이 판교의 대표적인 오피스 빌딩 중 하나인 '판교 H스퀘어'를 연면적 기준 평당 2,690만원에 매입했다고 해요. 평당 2,690만원에 매입한 것을 더 싸게 팔진 않겠죠?
한국토지신탁은 재입찰에서 연면적 기준 3.3㎡당 2690만원, 총 6940억원을 제안했다. 이는 이전 입찰에서 제출한 가격 6600억원(3.3㎡당 2560만원)을 300억원 이상 뛰어넘는 수준이다. 반면 경쟁사인 코람코자산신탁의 제안가격은 3.3㎡당 2590만원, 총 6682억원으로 한국토지신탁에 비해 250억원 이상 낮았다.
내용 출처 : https://paxnetnews.com/articles/73232
판교의 오피스 가격은 향후 계속 상승 할 것으로 보입니다.
그리고 그 흐름은 신분당선을 따라 내려 올 수 밖에 없을 것 같아요.
아무래도 대중교통을 통한 접근성이 제2판교, 제 3판교 테크노 밸리보다 훌륭하니까요.
이제 그 흐름을 탈 첫번째 지산이 위치한 수지구 동천역으로 가보겠습니다.
잠깐!
조사하다 보니 판교 H스퀘어에 전용면적 60.67평형 거래 건을 찾았어요.
전용면적 기준 평당 약 4,285만, 분양면적 기준 약 2,045만에 거래가 되었네요.
생각보다 그렇게 비싼 것 같진 않네요?
수지구에 지식산업센터는 그 수가 많지 않아요.
상현동에 위치한 "광교 시그니처 1차"와 "광교 시그니처 2차"는 현재 공사중이구요.
준공 후 실사용 되고 있는 지산은 "상현 우미뉴브"와 "동천 유타워" 두 곳 뿐이에요.
(덕분에 오늘 임장이 빨리 끝났다는...)
2.동천 U타워
신분당선을 따라 제 1판교 테크노밸리(분당구)를 떠나면 가장 먼저 만날 수 있는 곳이 동천역 바로 옆에 위치한 동천 U타워에요.
지도상으로도 알 수 있지만, 동천역에서 도보 몇분이라는 걸 말하기도 민망해요.
그냥 바로 옆이에요.
대중 교통 접근성은 최고인 것 같습니다.
그래서인지 일요일이었음에도 주차장에 차가 많았고, 상가 공실률도 다른 지산에 비해 굉장히 낮은 편이었어요.
판매시설 종합안내에 나와있는 현황판을 봐도 비어 있는 곳이 거의 없죠?
실제로 내부를 돌아다녀 봤을 때도 대부분 입점해 있었습니다~
실물은 이런 느낌이에요. 수지구에 있는 다른 지식산업센터에 비해 키가 커요(24층..).
내부에 들어가면 어떤 회사가 몇층에 위치해 있는지 한눈에 볼 수 있는 현황판이 있는데요.
공실이 거의 없어요.
그리고 23층 정원(?)에서 본 전경이에요.
업무 하다가 스트레스 받거나 잠깐 스트레칭 할 때, 이런 경치를 본다면 속이 시원해질 것 같네요.
추가적으로 몇가지 말씀 드리면,
건물내에서 이용 할 수 있는 엘리베이터는 총 8대(일반6 + 비상2)가 있었구요, 화물 엘리베이터는 1개가 있었어요.
또 지상층엔 드라이브 인이 가능한 호실은 없는 듯 했어요.
마지막으로 네이버에 매매물건이 많지 않았는데, 평당 가격이 1,853만원이나 하네요.
최근 거래 된 건 대비 호가가 평당 160만을 상회하네요 ㄷㄷㄷ
비싼 감이 없지 않습니다.
3.광교 시그니처 1차 & 시그니처 2차
광교 시그니처 1차와 2차는 아직 짓고 있는 중이라 가서 별로 볼게 없었어요.
공사현장 사진이나 몇 장 찍고 왔어요...
이 곳을 올라오면서 느낀건, 도보로 출퇴근 하기 아주 좋은 위치는 아니다 싶었어요.
상현역에서 도보로 10분 이상은 걸어야 도착 하는데, 심지어 경사도 좀 있어요.
뭔가 시골길 산책 하는 느낌도 들고요.
심지어 시그니처 2차는 조금 더 걸어야 해요.
그런데 분양가 1,200 - 1,300 임에도 완판 되었다고 하네요?
(수지구 지산 가격이 ㅎㄷㄷ 해져가고 있어요.)
광교 시그니처 1차 매물이 네이버에 올라왔는데, 평당 약 945만에 + Premium을 주어야 해요.
과연 Premium이 얼마나 할까요?
시그니처 2차가 그 높은 분양가에도 완판 되었으니.. 1차는 더 비싸게 매도하려고 하겠죠?
프리미엄이 얼마 정도 붙었는지 부동산에 방문해서 중개사님께 여쭤 봤어야 하는데 ㅜㅜ
(Update : P250 - 300)
그러면 스스로에게 질문해 봐야죠.
"넌 P가 얼마면 살래?"
이 질문에 답은.. 기준점이 되는 상현 우미뉴브 살펴보고 해야겠어요.
4.상현 우미뉴브
자.. 이제 상현역의 기준점 우미뉴브 입니다.
동천 U타워 만큼은 아니지만 역(상현역)에서 도보 5분 거리에 위치해 있어요.
드라이브인, 도어투 도어가 가능한 호실도 있고요, 메인 대로변에 인접해 있어 차량 접근성도 아주 좋아요.
광교 시그니처에 비하면 연면적도 꽤나 큰 편이고요.
우미뉴브는 A동, B동, C동 3개 동으로 구성 되어 있고 모든 동에 지식산업센터가 있어요.
엘리베이터는 각 동에 일반 엘리베이터가 4개 있었고, A동과 B동에는 화물 엘리베이터도 있었어요.
C동에서 화물 엘리베이터는 못봤네요.
건물 내부에 우측의 큰 화면(빨간 박스)를 누르면 지식산업센터에 입주해 있는 기업 현황을 볼 수 있는데요.
A동, B동, C동 모두 공실이 거의 없어 보였어요.
역시 기준점 다워요~
이제 네이버 매물을 보면, 평당 1,645만원의 가격을 형성하고 있습니다.
ㅎㄷㄷㄷ
근데 이 가격에 사면 역사적 신고가를 갱신하는 거에요.
최근 실거래가를 보면, 2022년 1월에 평당 1,3xx만원대 거래된 이력이 있습니다.
2022년 1월에 두 건이나 있는데요. 하나는 C동에 1024호로 무려 코너호실이 평당 1,333만원에 거래 되었어요.
다른 하나는 호실은 모르겠지만, 평당 1,342만에 거래가 되었고요.
(Update : 제조는 평당 1,480에 거래 되었습니다.)
결론적으로 현재 네이버 매물 호가는 너무 하다 싶어요.
현 시점엔 약 1,400만원대가 적정해 보여요(그냥 느낌적인 느낌으로..).
그러면 이제 좀 전의 물음에 답을 할 수 있을 것 같아요.
"광교 시그니처 1차의 Premium을 얼마 주고 살래?"
광교 시그니처 1차의 코너 호실인 경우 평당 1,2xx 만원 정도에 사면 합리적 일 것 같아요.
기준점 보다 평당 100은 저렴해야 된다고 생각하거든요.
자 이제 그러면, 부사님을 만나서 P가 얼만지 여쭈어 보러 가봐야 겠네요.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
5.결론 및 투자 전략
1)최근 1년동안 약 평당 매매가가 400만원 정도 상승 함.
① 판교 H스퀘어 127평 : 1,653 -> 2,045
② 동천 U타워 : 1,245 -> 1,689
③ 상현 우미뉴브 : 분양 후, 1년에 약 350만씩 상승 함.
2)수지/광교 지역은 섹션대비 제조(드라이브인, 도어 투 도어) 호실이 적음(희소성).
① 우미뉴브의 경우 섹션보다 제조호실의 평당가가 높음(약 140만 정도).
3)투자 적정선(입지 + 실거래가 기준)
① 최근 실거래가 기준, 판교와 동천 U타워의 가격 상승이 비슷 함.
지역적 기준점인 판교의 가격이 더 많이 올라야 할 것으로 보임.
> 따라서 평당가 2,100 선에서 매입(동천 U타워와 약400만 정도 Gap).
② 동천 U타워 : 판교 H스퀘어 대비 평당가 400만 이상 저렴할 경우 매입.
③ 상현 우미뉴브(제조) : 동천 U타워 대비 평당가 200만 이상 저렴할 경우 매입
④ 상현 우미뉴브(섹션) : 동천 U타워 대비 평당가 350만 이상 저렴할 경우 매입
4)투자 적정선(입지 기준)
① 시그니처 1차 & 2차 : 상현 우미뉴브보다 입지 떨어짐. 실거래도 많지 않은 것으로 보임.
② 타지역 기준점/비교점과 대조하여 투자 적정선을 판단하고자 함.
> 문정역 기준점(엠스테이트, 테라타워)대비 비교점(H비즈니스파크)가 약 200만원 정도 저렴 함.
> 성수역 기준점(서울숲 비즈포레)대비 비교점(하우스디 세종타워)가 약 200-300만원 정도 저렴 함.
③ 시그니처 1차 & 2차 섹션 : 상현 우미뉴브 섹션대비 평당가 200만 이상 저렴할 경우 매입.
④ 시그니처 2차 제조 : 저층 & 도어 투 도어 기준, 상현 우미뉴브 제조 호실 대비 평당가 150만 이상 저렴할 경우 매입(제조 호실이 희귀한 지역이기 때문).
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