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지식산업센터 Study

동탄2 지산(지식산업센터) 분석

by 시골부린이 2022. 3. 3.

오늘은 동탄에 위치한 지산을 살펴보려고 해요.

사실 동탄 지산엔 크게 관심을 두지 않았었어요.

이유는 제가 근처에 위치한 회사를 다니고 있는데,
최근 몇년간 너무 많이 생겨 공급 과잉이 아닌가 싶었거든요.

행크에듀의 월세백반 강의(21년 초 기준)중에도 세라쌤이 동탄은 음...

부정적 발언을 하셨던 걸로 기억해요.

그리고 시간이 흘러 2022년이 되었네요.
수지/광교쪽 지산은 매물도 별로 없고, 나와 있는 매물들의 호가가 대단합니다.
더 대단한건 그럼에도 불구하고 공실률이 0%에 수렴한다는 거에요.

그러면 수요가 옮겨갈 수 있지 않을까요?
동탄 지산에 주목할 때가 되었다는 거죠.

그래서 한번 살펴보려고 합니다.


먼저 이번 글에서는 경부선을 기준으로 서편(파란원)에 위치한 주요 지산들을 볼꺼에요.
왜냐하면 제가 그 중에 한 곳을 다녀왔기 때문이에요.

☞ 동탄의 지산은 지리적으로 동/서로 나눌 수 있어요.
(지도상에서 딱 봐도 주황색 굵은 선이 눈에 확 들어와요.)

 

동탄2 지식산업센터 분포, 출처 : 지식산업센터114

 

지도를 보고 지산을 잘 아시는 분들은.. 저 정도 있는게 많은거냐? 라고 할 수 있겠는데요.
성수나 영등포, 가디 같은 곳에 비교하면 너무 귀여운 수준이지만,

같은 경기도에 위치한 광교나 영통쪽과 비교해보면 정말 많습니다.
광교쪽은 다 합쳐서 10개도 채 안되는데, 동탄 서편쪽에만 15개나 있으니까요.
단기간에 많이 짓긴 한 것 같아요.

광교역/상현역 주변 지식산업센터 분포, 출처 : 지식산업센터114



그래서 일단 그 중에서 추리고 추려 오늘 살펴 볼 곳은 다음의 6곳입니다.
선정한 기준은 규모가 크거나, 버스 정류장에 가까운 녀석들로 추렸어요.
수도권에서 지산을 선정할 땐 교통입지는 필수라고 배웠기 때문이에요.
훌륭한 근로자들을 멀리까지 모시려면 교통은 필수죠~

사실 고속도로 IC(기흥IC, 기흥동탄IC)는 동탄 전지역에서 매우 가까워요

동탄2 주요 지식산업센터, 출처 : 지식산업센터 114

 


1.동탄 금강펜테리움 IX타워(feat. 임장후기)

동탄의 대장 금강 펜테리움 IX타워

 

동탄2 금강펜테리움 IX타워 요약


제일 먼저 살펴볼 곳은 금강 펜테리움 IX타워에요.
연면적이 86,819평에 달하는 동탄에서 가장 크고 높은 곳이에요.

바로 어제 임장을 다녀온 곳이기도 한데요.
경부고속도로를 지나갈 때 보면 위압감이 들만큼 높게 솟아있어요.

동탄 최대 규모인 지산임에도 불구하고, 호당 주차대수가 낮다는게 단점이에요.
그리고 공실률이 아직 높아요(50 ~ 60%).
그러다 보니 너도나도 임대료를 낮추다보니 수익률도 매우 낮구요.

임차 맞추기도 힘든데, 맞춰도 웃음이 안나오는...

그리고 네이버 매물 평균가격이 736만 정도로 나오는데요.
이 가격에 나와있는 물건이 없었어요(100은 더 써야...).

  1. 규모 : ★★★★★
  2. 교통 입지 : ★★★☆☆
  3. 주차공간 : ★★☆☆☆
  4. 편의시설 : ★★★★★


아.. 근데 부사님과 이야기를 나누는 도중에 근처에 기숙사/오피스텔을 알아보시는 분이 오셨어요.
어떤 남자분이 자기 직원이라며 지낼 곳을 구한다고 부동산에 들어오셨거든요.

부사님 말씀으로는 수익률을 생각하면 현재 동탄은 기숙사가 더 낫다고 하시더군요.
임차도 잘 맞춰지고 공실률도 없다고요.. 지산 소형평수보다 임대료도 잘 나오고요.
그래서 계약 하고 왔네요? 어쩔?
(어떻게 계약하게 되었는지는 다음 포스팅에서..)

동탄2 금강펜테리움 IX타워 내부

 


 

2.동탄 엠타워

무난 무난

동탄2 엠타워 요약


더퍼스트 타워2차와 함께 가장 무난해 보였어요.금강에 비하면 작지만, 막상 보면 작아 보이지 않았거든요.

광역버스가 다니는 버스정류장까지 10분이내로 다닐 수 있긴 한데..조사한 곳 중에서는 먼 편에 속해요.

  1. 규모 : ★★★☆☆
  2. 교통 입지 : ★★★☆☆
  3. 주차공간 : ★★★☆☆
  4. 편의시설 : ★★★☆☆

 


 

3.동탄 비즈타워

제조 특화!

동탄2 비즈타워 요약

외관도 그렇고 내부도 제조에 특화된 곳이에요.

규모가 작은 편(연면적 기준)임에도 불구하고 전층이 드라이브인!
층고도 높은 편(6m인 곳이 많대요.)
호당 주차대수도 높은 편이고요.

단점은 광역버스로 출퇴근하기에 가장 안좋아요(도보 14분 정도 거리.).
그래도 공실률은 낮다고 들었어요.

임차 맞춰진 물건중에 수익률 보고 들어가도 좋을 것 같았어요!

  1. 규모 : ★☆☆☆☆
  2. 교통 입지 : ★★★☆☆
  3. 주차공간 : ★★★★☆
  4. 편의시설 : ★★☆☆☆

 

4.동탄 더퍼스트타워 2차

무난 무난

동탄2 더퍼스트타워 2차

 

  1. 규모 : ★★★☆☆
  2. 교통 입지 : ★★★☆☆
  3. 주차공간 : ★★★☆☆
  4. 편의시설 : ★★★☆☆

 


 

5.동탄 골든아이타워

작디 작은 아이

동탄2 골든아이타워

  1. 규모 : ★☆☆☆☆
  2. 교통 입지 : ★★★★☆
  3. 주차공간 : ★★☆☆☆
  4. 편의시설 : ★★☆☆☆

 

6.동탄 금강펜테리움 IT타워

진정한 버세권 : 1분 컷

동탄2 금강펜테리움 IT타워

  1. 규모 : ★★☆☆☆
  2. 교통 입지 : ★★★★★
  3. 주차공간 : ★★★☆☆
  4. 편의시설 : ★★★☆☆

총평


동탄2는 미래 교통호재가 가득한곳이에요.
GTX-A, 인동선, 분당선이 예정 되어 있고 내부 트램까지!

 

동탄2 교통 호재(예정지)


따라서 교통 호재가 실현이 되면 인근 수요를 받쳐줄 수 있는 공급처가 될 것 이란 생각이 들어요.

  1. 상급지보다 저렴.
  2. 고속도로 IC 매우 가까움.
  3. 대중교통 호재 많음.


그럼 어떤 지산이 좋을까요?


본인이 실사용이 가능하다거나 임차를 빨리 맞춰서 은행이자 부담을 낮출 수 있다면, 금강 펜테리움 IX!

그렇지 않다면 엠타워나 더퍼스트타워2차에 임차가 맞추어진 물건이 어떨까 싶어요.
나중엔 대장(금강IX)이 오르면 따라서  갭메우기를 할테니까요.

그리고 동탄 서편에 위치한 지산들은 경부선이 복개화 되면 지금보다 동탄역에 접근성이 좋아질꺼에요.
점심시간에 산책하기도 좋은 공원으로 꾸민다고 하니까요.

 

경부선 복개화시 예상 도보 동선


미래의 변화가 큰 곳이 좋은 투자처겠죠?
동탄에 관심을 더 두어야겠어요.






사실 부사님과 지금 건설중에 있는 실리콘 앨리 관련 대화를 많이 나눴어요.
(금강펜테리움 IX타워 보다 앞으로 실리콘 앨리가 더 좋을 꺼라고도 하시네요.)

그래서 아이도 보채고 배도 고프고 해서 나머지 지산에 대한 정보를 많이 얻어오진 못했어요.
(글 쓰면서 보니 너무 아쉽네요. 다음 번엔 배 좀 채우고 가야겠어요.)


그리고 집으로 돌아오기 전에 가족과 함께 동탄2 호수공원을 들렀는데요.
산책로를 따라 걷다보니 멋있게 지은 주택들이 눈에 들어왔어요~나중에 이런 멋진 주택에서 살아보고 싶다는 생각이 들더라구요.


It's available.

 

동탄2 호수공원 근처 주택

 

동탄2 지산 요약

  동탄
금강펜테리움 IX타워
동탄 엠타워 동탄 비즈타워 더퍼스트타워 2차 동탄 골든아이타워 금강펜테리움 IT 타워
대지면적(평) 15,668 3,204 1,714 2,970 1,689 2,283
건축면적(평) 5,304 1.906 1.027 1.662 791 928
연면적(평) 86,819 20,852 9,272 19,042 9,067 13,141
시공사 금강주택 창성건설 은성산업 대우건설 포스코ICT 금강주택
규모 B2 - 38F B2 - 16F B1 - 10F B3 - 20F B3 - 11F B3 - 20F
오피스/제조 1,815호 334호 132호 276호 260호 249호
지원센터 693호 31호 29호 36호 24호 25호
근린생활 183호 37호 55호 37호
주차대수 1,940대 507대 281대 495대 208대 294대
입주시기 2021.06.01 2019.11.26 2018.03.14 2019.12.03 2018.12.21 2017.12.01
분양가(만원/평) 640 - 800 550 550 630 - 700 565 - 585 500 - 550
네이버
평균 매물가격(만원/평)
736 655 612 741 603 510

 

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