지난 일요일에 광교(수지)에 위치한 지식산업센터를 방문하고, 그 방문후기와 분석 글을 Posting 했는데요.
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광교(수지) 지산(지식산업센터) 분석(feat. 임장후기)
오늘은 광교라 부르고 수지구에 위치한 지식산업센터를 다녀왔어요. 그런데 오늘 분석한 데이터는 며칠 뒤에 Update를 좀 해야 할 것 같아요. 일요일에 다녀 오다보니.. 부동산도 문을 연 곳이 없
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사실 이날 평택 고덕에 분양 예정인 ACE 101의 모델 하우스도 다녀왔었어요.
그 후기를 말씀드려 보려고 해요.
모델 하우스 위치는 동천U타워에 있는데요~ 3번 출구쪽에서 코너를 돌면 바로 보여요.
모델 하우스 내부 가운데 ACE101을 모사한 모형이 멋지게 자리 잡고 있었는데요.
직원분께서 사진 찍는 것을 꺼려하시는 듯 해서 카메라에 많이 담지 못했어요.
중요한건 내용이니까요~
그런데 저기 사진에 빨간 동그라미 쪽을 한번 봐주세요.
경사가 있는 곳에 건축하다 보니, 같은 층이더라도 저렇게 먹실이 될 수 있어요.
분양 받으실 때나 전매/일반 매매시에 유의해야 할 것 같아요.
참고로 모형과 도면을 Matching 시켜 보면, 저 위치는 지하 1층으로 보이는데, 101호 아래 층으로 보여요~
(저기가 근생인지 공장인지는 모르겠네요. B1F에 대한 평면도가 없어요~)
▣ ACE101 개요 및 특징
ACE101은 고덕 신도시의 좌측 하단부에 위치한 해창리 1268번지에 건축 될 예정 이에요.
그리고 공장시설은 411개, 근생은 12개 정도로 공급 된다고 합니다.
분양가는 평당 750만원 정도라고 하고요.
가장 눈에 띄는 부분은,
B1F부터 7F까지 전호실 Door To Door가 적용되어 있다는 것이에요.
Door to door란 지하 주차장에서 화물을 선적 하는 것이 아닌,
바로 내 사무실, 공장 문 앞까지 화물 트럭이 올라올 수 있는 Option을 말해요.
일반적으로 저층의 제조공장 중 Door To Door가 가능한 호실의 Premium이 가장 많이 붙고, 매매수요가 많은 것을 고려하면 투자자 입장에선 장점이라 보여져요(분양 받을 수 있는 가능성이 높으니까요).
동탄 지산 임장할때 부사님들께 알아본 바론,
금강 펜테리움 IX도 Door to Door가 가능한 호실의 Premium이 가장 많이 붙었다고 하시더라구요. 매수문의도 가장 많구요.
분양홍보관 직원분으로부터 설명도 잘 들었어요.
덕분에 입주의향서도 신나게 작성했구요~
이제 제 나름의 분석을 해보고, 투자여부를 결정해보려고 해요.
먼저 입지부터 살펴 보겠습니다.
1) 삼세권
부동산 투자를 공부하시는 분들 중에 고덕에 삼성전자 반도체 사업장이 있다는 걸 모르는 사람은 없을 꺼에요.
삼성전자 평택캠퍼스는 고덕 신도시 우측 하단에 넓게 자리 잡고 있는데요.
P1, P2 라인이 가동 중이고 P3는 공사를 진행중에 있습니다.
그리고 P4, P5, P6까지 예정 되어 있죠.
이게 어느 정도의 크기냐 하면, 서울숲을 뺀 성수동보다 더 큽니다.
물론 삼성전자 기흥/화성 캠퍼스 보다도 크고요.
정말 어마어마한 크기입니다.
앞으로 평택 캠퍼스가 기흥/화성 반도체의 규모를 뛰어 넘는 삼성의 반도체 전초기지가 될꺼에요.
그리고 미세 공정(4nm 공정)을 가능하게 하는, EUV설비를 비롯한 최첨단 반도체 생산설비가 Set-up 되었기에 삼성의 주력제품들은 바로 이곳 고덕에서 양산 되고 있습니다.
양적으로, 또 질적으로 평택사업장이 반도체 핵심 사업장이 되어가고 있어요.
"삼성 반도체"라는 양질의 고급(?) 일자리는 부동산에 여러 긍정적인 변화를 만들어 내겠죠?
직접적인 고용유발 효과와 더불어 인구 유입과그에 따른 상권형성까지..
최근 몇년간 고덕의 아파트 값들이 크게 올랐는데, 삼성을 통한 직주근접의 효과가 없었더라면 불가능 했을꺼에요.
분명 고덕 신도시에 위치한 지식산업센터는 배후 수요에 삼성전자 협력사 또는 그와 연계된 회사가 있을 꺼에요.
분명 강점입니다. 그리고 ACE101은 삼성전자로 부터 차량으로 11분 거리에 있습니다.
사실 가깝다고 보기는 어렵지만, 그렇게 멀지도 않아요.
2) 도시지원 시설 용지
그리고 고덕 신도시 내 지식산업센터를 건축 할 수 있는 용지가 많지 않아요(2.2%).
(아무데나 지을 수 있는 건 아니에요.)
차후 공급량이 제한적일 듯 합니다.
3) 교통여건
고덕 신도시 아래로 평택-제천 고속도로가 지나가고 IC 접근성도 좋습니다.
그리고 가까운 위치에 안성 JC를 경유해 경부고속도로로 진입할 수 있는데요.
출퇴근 시간에.. 특히 출근시간에 차가 어마어마하게 막힌다고 합니다.
평택 공장을 증설해 감에 따라 그 정도가 더욱 심각해 질 것 같아요.
어쨌든 고속도로 접근성은 나쁘지 않습니다.
아쉬운 점은, 서울과 수도권 중심부로 부터 뻗어 나오는 지하철, 철도 인프라에요.
근처에 서정리 역과 지제역이 있지만, 고덕 도심부에서 도보로 이용하기에는 불편한 감이 있습니다.
그나마 가깝게 위치한 고덕 파라곤 APT까지 도보로 약 19분정도 걸리네요.
문제는 평택 2035 도시 기본계획에도 철도를 놓겠다는 내용은 없습니다.
그 대신 BRT로 지제역과 고덕신도시를 연결하겠다는 구상이에요.
그마저도 ACE101이 있는 곳엔 정거장이 없습니다.
4) 지식산업센터 공급량
고덕 신도시내에 지식산업센터를 건축 할 수 있는 토지가 많지 않은 것은 사실이나,
물 들어 왔을 때 노 젓는다고.. 건설사들은 지산 수요가 받쳐주는 요즘 엄청나게 공급을 하고 있습니다.
고덕도 ACE101이 들어오는 위치에 STV, 비즈타워, W타워 등등 여러 지식산업센터가 공급 될 예정이에요.
그리고 그 옆에 도심과 더 가까운 곳(빨간 동그라미)에도 지식산업센터와 테크노밸리가 조성 될 예정입니다.
공급앞에 장사 없다고, 입주장이 길어 질 수 있을 것 같다는 생각이에요.
그리고 평택시에는 곳곳에 산업단지가 분포해 있어요.
굳이 고덕 지식산업센터까지 찾아 올 필요가 없을 수도 있는거죠.
또, 지식산업센터에 입주할 수 있는 업종인 "제조", "정보통신업", "전문, 과학 및 기술 서비스업" 사업자 수가 수원이나 화성대비 낮은 편이에요. 이러한 점은 동탄, 영통/광교쪽에 비해 약점으로 보이네요.
화성시 : 21,179개소
수원시 : 7,038개소
평택시 : 4,668개소
출처 : 경기데이터드림(경기도 공공 데이터)
https://data.gg.go.kr/portal/data/service/selectServicePage.do?page=1&rows=10&sortColumn=&sortDirection=&infId=Q5FEF7YLDX69L0Z9A1PL25845033&infSeq=4&order=&loc=
5)요약
삼성반도체 배후수요 우수함.
지식산업센터 용지 협소함.
대중 교통 접근성 안좋음.
입주장에 따른 공실 가능성 높음.
지산 입주가능한 사업자수가 타도시 대비 적음.
투자 확신이 들진 않네요..
그럼에도 불구하고..
대세 상승장이라는 추세를 타고 Go? 냉정하게 Stop?
일단 Stop.. 공부할 겸 앞으로 고덕쪽 지산 가격 추이를 지켜 봐야 겠어요.
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