서울시 재개발 활성화 방안(신통기획)

'25년까지 24만 호 주택공급 본격화를 위한 ｢재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안｣

 

재건축 시장의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있는 만큼 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 본격 추진한다는 계획이다.

 

①‘주거정비 지수제’ 폐지

: 기존에는 ‘법적 요건’과 ‘주거정비 지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.

◆ 재개발 구역지정을 위한 법적 요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택 접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

◆ 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적 요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비 지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화 되고 있는 상황에서 주거정비 지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것으로 기대된다.

②‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)

: 서울시가 주도하는 ‘공공기획’을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다.

◆ ‘공공기획’ 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.

③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화

: ‘주거정비 지수제’가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호·강화하되, 확인 단계는 간소화한다.

◆ 현재 주민동의율 확인 절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%) → 사전 타당성 조사 단계(50%) → 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다. 사전 타당성 조사 단계는 ‘공공기획’ 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인 절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지.

 

④재개발해제구역 중 노후지역 신규 구역 지정

: 재개발해제구역 중 노후화·슬럼화 돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규 구역으로 지정한다. 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다.

 

⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선

: 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 ‘재개발’ 추진 시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.

◆ 현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그중 2종 7층 지역은 약 61% (85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있어 2종 7층 지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 예상된다.

⑥매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴

: 구역 지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 목표다.

◆시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발 현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진 의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.

투기방지 대책을 병행해 투기세력 유입 차단을 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획

◆ 후보지 선정 전 : 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양 권리가 결정되는 ‘권리산정 기준일’로 고시한다. 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분 쪼개기를 원천 차단할 예정이다.

◆ 후보지 선정 후 : 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

'25년까지 연평균 2만 6천 호, 5년간 총 13만 호를 공급

◆ 연평균 2만 2천 호, 총 11만 호를 공급해 ‘재개발·재건축 정상화’로 '25년까지 총 24만 호의 주택공급을 추진한다.

오세훈 시장 曰

“많은 전문가들이 진단하듯 주택 가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급이다. 서울시는 재개발부터 정상화해 재개발 규제완화를 시작으로 2025년까지 24만 호 주택공급을 본격화하겠다. 최근 10년 간 주택공급 기회 감소를 만회해 나가겠다.”

“동시에 부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래, 필요하다면 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 지속적으로 강구하겠다. 서울의 최대 민생현안인 ‘서울시민의 주거안정’을 이루는데 모든 역량을 집중하겠다.”


출처 : 서울특별시
https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/512799