이번 포스팅은 경기도 비조정 지역 중 하나인 이천시 지역분석과 아파트 가격 동향을 분석 해보려합니다.
먼저 이천의 지리적 위치를 알고 가야겠죠?
이천은 경기도 동남쪽 끝자락에 자리잡고 있구요, 동시에 충청북도인 음성과도 이웃하고 있습니다.
이천하면 쌀, 도자기 등을 떠올리며 아주 시골스러운 이미지를 가지고 있지만, 몇년전 대기업의 광고로 특산품이 하나 추가(?) 되었습니다.
바로 산업의 쌀이라 불리는 "반도체" 입니다.
그렇습니다.
경기도 이천은 세계 메모리 반도체 업계 매출 2위인 SK 하이닉스가 있는 곳입니다.
이런 대기업 생산 라인을 보유한 "경기도 이천"이 비조정 지역인 것이 의아 하네요?
한번 살펴보겠습니다.
▣기본적 분석
- 인구수 : 223,177(작년 12월 기준), 경기도내 25위.
- 사업체수 : 16,970(2019년 기준), 경기도내 20위.
- 종사자수 : 126,045(2019년 기준), 경기도내 15위.
지표 중에 긍정적으로 보이는 부분은 종사자 수입니다.
이천시에 소재한 사업장에 종사하는 근로자의 수를 의미하는데요. 경기도 내에서 15위로 중간보다 살짝 위에 있습니다.
종사자 수를 조금 더 자세히 들여다 보면 이천시의 특징이 보입니다.
바로 1,000명 이상 규모의 사업장에 근무하는 종사자 비중이 약 19%로 경기도 내에서 1등 입니다.
SK 하이닉스 의존도가 높다는 의미로 보여집니다.
고연봉자에 속하는 노동인구 비중이 높다는 것은 지역 경제 활성화에 큰 도움이 될 뿐 아니라,
부동산 가격 하방을 지지하고 상방을 돌파 해 줄 수 있는 원동력이 될 것이라 생각 됩니다.
화성시가 16%, 과천시가 14%, 수원시가 13%로 그 뒤를 잇습니다.
종사자 수 외에 또다른 특징을 꼽자면 공동주택 호수가 낮은 편이라는 점입니다.
- 세대수 대비 공동주택 호수는 약 35%로 낮은 편.
- 종사자수 대비 공동주택 호수는 28%로 매우 낮은 편.
- 인구수 대비 종사자수는 56%로 높은 편.
위의 세가지 데이터로 유추해 보건데, SK하이닉스 및 협력사 종사자 다수는 이천시에 거주하지 않을 가능성이 높아 보입니다.
다른 대기업이 위치한 수원이나 화성, 용인을 보면 종사자수 대비 공동주택 호수가 최소 50%가 넘는데 반해 이천시는 너무 낮으니까요.
고연봉자의 비중이 큰데 반해, 이천시는 이들이 원하는 주택을 제공하지 못하는 상황이랄까요?
이천시는 공동주택 보급률이 종사자 수 대비 낮은 편이다.
저조한 보급률은 이천시로의 인구 순유입을 방해 할 것이다.
이는 매매가와 전세가에 긍정적 신호는 아닐 것으로 보인다.
▣주택 가격 동향
1.시장강도와 매매가 동향
2016년(전세가율 : < 80%) 부터 2020년까지 매매가가 눌려있다가 2020년 5월(전세가율 88%)부터 슬슬슬금 오르기 시작했습니다. 그리고 2022년 3월 현재 매매가는 약 1,013만원으로 약 45% 정도 상승했네요.
전세가율이 역사적으로 높게 올랐을 때가 투자포인트가 될 수 있다.
45% 상승.. 이는 주변 도시 대비 얼마나 오른걸까요?
이천시를 둘러싸고 있는 도시들의 상승 변곡점 대비 현재가 상승분을 보면 다음 표와 같습니다.
여주시, 충북 음성군 보다 약 10% 정도 더 상승했구요.
광주시(경기도), 용인시 처인구, 안성시 보단 확실히 덜 오른 모습을 볼 수 있습니다.
<이천시 시장강도 동향> 차트를 보면 매매가의 시장강도(초록색 선)는 작년 말쯤 팍 꺾이긴 했지만, 주변 도시 대비 아직 상승 여력이 있어 보이네요.
2.미분양 현황
2016년 초부터 2020년 5월까지 미분양 물건이 꾸준히 있었어요. 중간 중간 소화되는 구간이 있었지만,
소화 될 만하면 공급(2017년 하반기),
이 물량이 또 소화 될 만하면 공급(2019년 초),
이렇게 공급 물량이 이어지면서 미분양이 꾸준했고 그 동안 주택 가격은 눌려있었습니다.
자, 이걸 같이 보면 눈에 더 잘 들어옵니다.
- 2015말 - 2016초 : 미분양 물건 증가 --> 매매가 약보합 시작 구간
- 2016초 - 2017중 : 미분양 물건 소화 기간(노란색 동그라미) --> 매매가 약보합
- 2017중 - 2019말 : 미분양 물건 증가 & 소화기간(노란색 동그라미) --> 매매가 약보합
- 2019말 - 2020초 : 미분양 물건 소화기간(초록색 동그라미) --> 매매가 상승보합
2020년 5월 이후로 미분양 물건은 크게 줄어 들었고(< 10건) 그 후로 미분양 없이 이천시 대세 상승장이 시작 되었습니다.
2020년 5월 이후 미분양 신축 아파트에 대한 수요가 기존 구축으로 번지면서 주변 아파트 값들이 올랐을 것으로 보임.
3.공급물량(입주물량)
그러면 이천시에 어느 정도의 공급물량이 있었기에 2016년부터 미분양이 증가했던 걸까요?
2016년부터 2019년까지(노란박스 구간)이 적정수요(인구수 대비 0.5%)량을 넘어서는 공급물량이 있었네요.
적정 수요량을 넘어서는 공급물량이 계속 되면, 매매가는 하락 할 수 있다.
그리고 2021년에도 적정수요를 넘어서는 공급이 있었지만, 이 때는 대세 상승장이였기 때문에 수요가 살아있었나 봅니다.
실제로 최근에 분양한 이천시 안흥동의 <이천 센트레빌 레이크뷰> 아파트 청약 경쟁률을 보면 그 수요가 살아있다는게 체감 됩니다.
이 아파트의 입지를 보면,
근처에 공원과 초중고가 가깝게 위치해 있는 것으로 보이긴 하나, 세대수가 작고 1군 브랜드 아파트도 아니며, 이천역에서도 상당히 떨어져(?) 있음에도 분양가가 이천의 대장격 아파트인 롯데 캐슬 골드스카이 매매가에 육박합니다.
실제로 확장비와 옵션비용을 포함하면 넘을 수도 있겠네요.
입지가 괜찮은 곳의 공급에 대한 수요는 아직 살아있다.
공동주택 보급률이 낮다보니 당연해 보입니다.
여담이지만, 사실 이천역 자체가 이천시민들에게 접근성이 좋지 않습니다.
그나마 가깝게 위치한 증일동 현대홈타운에서도 도보로 약 20분이 소요됩니다.
투자 관점에서 봐야 할 것은 2024년 이후의 공급량입니다.
예정 되어 있는 공급으로는 2024년에 2,143세대(인구수 대비 약 1%)가 들어올 예정이고, 2025년 이후로는 입주 예정 물량이 없는 듯 보입니다. 하지만 중리 택지지구 물량(약 3,000세대 이상)이 2025년 이후 순차적으로 공급된다면, 2016년 처럼 수요가 공급물량을 따라가지 못할 수도 있습니다.
이천시의 공동주택 수는 앞서 봤듯이 분명 모자라지만, 부동산 시장의 분위기도 눈여겨 봐야 한다는 의미입니다.
청약 분위기가 계속 좋다면 수요를 다 받을 수 있는 가능성이 크고, 미분양이 발생한다면 2016년 처럼 약보합의 시작이 될 수도 있으니까요.
와.. 블린이여서 그런가요.. 여기까지 글을 작성하는데도 오래 걸리네요.
일단 1부는 여기까지 정리하고, 2부에선 다음을 Posting 하겠습니다.
- 이천시內 세부 지역별 동향
- 이천시 재건축 재개발 현황
- 이천시 중리택지개발지구
- 이천시 교통호재 정리
- 이천시에 대한 총평
본문의 내용은 부동산을 공부하는 비전문가의 의견입니다.
근거있는 비평은 감사하게 받겠습니다.
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