재건축? 재개발? 무슨 차이지?

구반포 프레스티지 바이 래미안  투시도

재건축과 재개발..

오래된 주택이 사진처럼 멋진 주택이 되는 과정!

 

비슷비슷하다고 생각하지만, 디테일에 차이가 있다.

공통점과 차이점을 정리해 본다.

 

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공 통 점

 

 "헌집 줄께 새집 다오"

 

재건축, 재개발 모두 낡은 주택을 허물고 새 아파트를 짓는다!

고로 주거환경을 개선하는 목적은 같다!

 

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차 이 점

 

 1)기반시설 정비

재개발은 주거환경 뿐만 아니라 공공재도 개선한다.

 

이를테면, 좁기도 좁고 상태가 안좋은 도로들이 쭉 이어져 있다거나,

그 도로 중간중간 전봇대와 전기줄이 즐비 하다거나..

이러한 기반시설들을 정비하는 목적도 가지고 있다.

 

 

2)세입자 혜택

재개발은 거주하던 사람들을 위한 주거 이전비를 지원하기도 하고,

상가 세입자에게도 영업보상비('바닥권리금')를 지원해 준다.

 

재건축은 보통 이런게 없다~

(상가의 반대가 재건축의 속도를 늦추는 경우도 발생한다.)

 

 

3)조합원 자격

재건축은 보통 건축물과 토지의 지분을 모두 가지고 있는 사람이 대상이 되는 반면,

재개발은 지상권자(해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 사람)도 포함이 된다.

 

 

4)조합설립 조건

재건축은 ①,②,③을 만족해야 하는 반면, 재개발은 ①과④만 만족하면 된다.

①토지 소유자 3/4 이상 동의

②토지 면적의 3/4 이상 동의

③동별 구분 소유자 1/2 이상 동의

④토지 면적의 1/2 이상 동의

 

 

5)초과이익 환수제

재건축은 초과이익이 발생한 부분에 대해 환수(ㅜㅜ)가 되는 반면, 재개발은 해당 사항 없다.

 

재건축 초과이익 환수제 부과율, 출처:국가법령정보센터

 

6)사업 진행 요건

재건축은 안전진단을 통과해야 하나,

재개발은 필수조건 2가지 + 선택조건 1가지를 통과하면 된다(서울시 기준).

 

◈ 필수조건 

  ① 노후도(구역내 노후도가 전체 건축물의 2/3 이상인지)

  ② 구역면적(1만㎡ 이상)

 

◈ 선택조건 

 ① 노후도 연면적 2/3 이상

 ② 주택접도율 40%

 ③ 과소필지 40%

 ④ 호수밀도 60세대/ha

 

특정 구역내에 빨강색이 많을수록(노후도가 높다) 재개발 가능성 Up!

건물 노후도

참고 : 서울시 재개발 활성화 방안

https://available.tistory.com/19

서울시 재개발 활성화 방안(by 오세훈 시장)

 

7)조합원 지위 양도금지 시점

투기과열지구에서 아래 시점 이후에 매수하게 되면 조합원 자격을 받지 못한다.

 > 재건축의 경우 조합설립인가 이후

 > 재개발의 경우 관리처분인가 이후

 

수도권은 거의 대부분이.. 투기과열지구 혹은 투기지역이다.

전매제한의 예외 상황이 있긴 하다. 이는 다음 Posting에서 다시 다뤄 보겠다.

수도권 규제지역 지도, 출처:호갱노노

 

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출처 

1)https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1168&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=3

2)https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%EC%B4%88%EA%B3%BC%EC%9D%B4%EC%9D%B5%ED%99%98%EC%88%98%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0/(12958)

3)https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/512799