경기도 이천시의 지역분석 Part#2 입니다.
지역분석 Part#1 > https://available.tistory.com/4
[경기도] 이천시 지역분석 Part #1
이번 포스팅은 경기도 비조정 지역 중 하나인 이천시 지역분석과 아파트 가격 동향을 분석 해보려합니다. 먼저 이천의 지리적 위치를 알고 가야겠죠? 이천은 경기도 동남쪽 끝자락에 자리잡고
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1.이천시 세부 지역별 동향
네이버 지도로 이천시를 축소해서 보면,
이천역을 중심으로..
1)북쪽엔 "중리 택지개발 지구"와 도심상권(핑크색) 보이고,
2)서쪽 멀리 "마장 택지개발지구",
3)동쪽 부발역 인근에 SK하이닉스 반도체 공장 부지와 "부발역세권 북단 지구도시개발 구역", 그리고 부발도심상권(핑크색)이 보이네요.
이제 지역 시세를 이끄는 곳인, 이천시의 대장동네를 찾아 보려고 해요.
보통 대장지역은 구도심 인근에 있을 가능성이 높은데요.
지도 상으로 봤을 땐, 이천에서 대장이라 할수있는 곳은 이천역 북쪽 인근에 상권이 발달한 지역(파란색 화살표)이 아닐까 싶네요.
매매가를 기준으로 이천시를 찾아보면, 안흥동 일대가 아닐까 싶네요(안흥동 > 마장면 > 증포동).
1년전부터 바뀌지 않았네요.
최근 1년간의 매매가 상승률로 찾아보면, 부발읍이 가장 많이 올랐네요(부발읍 > 안흥동 > 증포동)
부발역에 대한 수요가 강한가 봅니다.
"빨간색글씨는 매매가와 전세가의 변화량(단위:만원), 파랑색은 매매가와 전세가의 변화율(단위:%)을 나타냄."
가장 비싼 곳, 안흥동
가장 많이 오른 곳, 부발읍
이 두 곳을 한번 알아보겠습니다.
1)안흥동
안흥동이 아까 네이버 지도상에서 화살표로 콕 찍었던 곳이네요.
그런데 개발이 덜 되었는지 땅이 많이 비어있는 듯 보입니다.
그럼에도 불구하고 토지 용도가 주거지역이 아닌 일반 상업지역이다 보니, 엄청난 장점이 하나 있습니다.
바로 "용적률"
이천시의 경우 일반 상업지역의 용적률은 무려 1,300% 입니다.
개발이 덜 된 곳이 보이지만, 시간이 지나면서 개발압력은 계속 생길 수 있을 듯 합니다.
실거래가 기준으로 안흥동의 주요 아파트 4곳을 보면..
누가 대장인지, 그리고 역시 대장이 시세를 끌어간다는게 한눈에 보입니다.
2019년 4월 대비 상승률은 롯데캐슬골드가 86%로 가장 높고, 주변의 신축 아파트들도 약 50%정도 상승했습니다.
그리고 입주 26년차인 안흥주공이 78%로 신축 아파트들 보다 더 많은 상승을 이루어 냈습니다.
아마 7.10 대책 이후 공동주택가격 1억원 미만인 아파트들의 가격이 급등하면서 같이 올랐을 것으로 보입니다.
-. 안흥동 입지 장점
> 랜드마크 포함, 신축 아파트 다수 포진.
> 초/중/고가 인근에 있음.
> 유원지, 공원이 인근에 있음.
> 일반 상업지역
-. 안흥동 입지 단점
> 이천역과의 거리.
> 개발이 덜 됨(논뷰, 밭뷰).
2)부발읍
부발읍의 대장은 누구일까요?
지도상으로 봤을 땐 노란색 동그라미 지역의 분홍색 지역쪽에 있을 것으로 보입니다.
부발읍내 비교적 신축(?)에 속하는 아파트는 남쪽(아미리)에 위치해 있고, 상대적으로 오래된 구축은 북서쪽(신하리)에 위치해 있습니다.
부발역 인근에선 도보로 가까울 수록 상승률이 높았습니다.
현대 7차가 2019년 4월 대비 82%의 상승을 보여주었고, 도보 이동 거리에 따라 상승률이 감소하는 모습을 보여줍니다.
신하리(북서쪽)에선 나홀로 청구 아파트를 제외하면 진우아파트가 가장 높은 상승률(65%)를 기록 했습니다.
부발읍의 대장은 현대성우오스타 2단지로 5.65억에 실거래 되었습니다.
입지만 보면, 현대 7차가 초등학교도 가깝고 부발역도 가깝습니다만, 비교적 구축이다보니 현대성우오스타 2단지 대비 평당가가 조금 떨어집니다.
그리고 부발읍엔 개발 호재가 있습니다.
그 중 하나가 파란색으로 동그라미 친 곳! 이곳에 주택 건설사업이 예정 되어 있습니다.
§ 사 업 명 : 이천 아미지구 지구단위계획구역 주택건설사업
§ 위 치 : 경기도 이천시 부발읍 아미리 737-6번지 외 23필지
§ 면 적 : 20,701㎡
§ 사업시행자 : 주식회사 빌더스개발원
§ 승인기관 : 이천시
§ 협의기관 : 경기도
§ 사업기관 : 2021년 ~ 2023년
> 파일 첨부 : 이천 아미지구 지구단위계획구역 주택건설사업 환경영향 평가서 초안
일반 상업지역엔 37층까지 건축물을 지을 예정으로, 부발읍의 랜드마크가 되겠네요!!
그리고 더 큰 개발 호재는 부발역 북단에 있습니다.
아파트와 단독주택, 초등학교와 중학교까지 개발하는 "부발역세권 북단지구 도시개발사업" 입니다.
주거용지가 약 95,289평으로 4,000세대 - 5,000세대까지는 수용 가능할 것 같습니다.
고시된 계획안과 비교안의 가장 큰 차이는 학교와 공원의 위치차이가 아닐까 하는데요.
어떤 식으로 개발이 되더라도 지가 상승이 일어날 수 있을 것으로 보입니다.
> 파일 첨부 : 이천 부발역세권 북단지구 도시개발구역 지정전략환경영향평가항목등의 결정내용
-. 부발읍 입지 장점
> SK 하이닉스를 품고 있음.
> 영동 고속도로 진출입이 용이함.
> 부발역이 인근에 있음(경강선 + 평택-부발-문경-거제).
> 개발 호재 있음.
-. 부발읍 입지 단점
> 신축 아파트 없음.
> 중/고등학교가 주택단지에서 멀리 있음.
> 개발 진행 속도가 느림.
2.이천시 재건축 재개발 현황
현재 진행중인 도시 정비 사업은 총 4곳으로 보이네요.
그 중 규모가 제법 큰 곳이 관고동 재개발과 보은 재건축으로 보이고, 둘 모두 관리처분 계획 수립 중입니다.
1)이천 관고동 재개발정비사업
위치는 설봉공원 맞은편 쪽으로 작년에 분양한 "이천 자이더파크 APT"와 도보 약 10여분 거리에 위치해 있습니다.
규모는 약 9,800평, 616세대, 지하2층 - 지상 27층으로 이천에선 제법 큰 규모 입니다.
시공사는 "고려개발/대림산업" 컨소시움으로 진행 되며,
단지 뒤쪽으로 작은 공원을 조성할 예정으로, 앞쪽으로는 경충대로와 설봉호수공원이 있어 공세권(?) 입지라고 할 수 있겠네요.
일부 고층세대에서는 설봉호도 보이려나요?
아래 사진처럼 훤히 보이지는 않겠지만, 어떤 View일지 궁금하네요~
조합원 분양 물량을 빼면, 일반 분양 물량은 약 301세대 정도가 되겠네요.
( 총 세대수(616세대) - 종전 세대수(284세대) - 임대세대(31세대) = 301세대)
사업성이 꽤나 좋았을 것으로 보입니다.
현재 네이버 부동산에 올라온 물건은 많지 않네요.
이천은 투기과열지구는 아니라 관리처분인가(현재 사업시행인가) 후에도 재개발 입주권을 매수할 수는 있지만..
조합원 예상 부담금과 Premium 잘 알아보시고 안전마진을 고려해서 투자하시길 바랍니다.
안전마진을 계산할 때 주변 비교점도 알아야 겠는데요.
이곳엔 최근에 분양했던 이천 자이더파크 분양가를 참고 할 수 있을 것 같습니다.
일반 분양가는 84㎡기준, 5억을 넘길 수 있을 것 같네요.
실거주가 목적이라면 상권과 자녀 통학 문제도 고려해 봐야 합니다.
-. 상권 : 가까움.
-. 초등학교 : 멈(도보 약 18분).
-. 이천역 : 매우 멈(도보 약 50분).
상권은 직선거리 400m정도에 위치해 있어, 상당히 가까운 편입니다.
반면, 초등학교까지의 도보 이동은 상당한 시간(약 18분)이 소요 됩니다. 거리상으로는 이천초등학교가 가까운데, 배정이 "이천남 초등학교" 로 이루어지기 때문입니다.
2)보은 아파트, 연립주택 재건축
보은 아파트, 연립주택 재건축 사업은 “빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법” 을 적용하여 시행하는 사업으로 안전진단 등의 절차를 면제받아 진행 되는 사업입니다(청자아파트 소규모 재건축 사업도 동일 함.).
시공사는 극동건설이 맡았고, 세대수 165세대, 사업면적 2,418평으로 규모는 관고동 재개발에 비해 많이 작습니다.
일반 분양 물량도 많지 않을 것으로 보입니다.
역시 네이버 부동산에 매물이 없네요.
3) 그 외 재건축이 가능할만한 단지?
이천시에서 재건축이 가능할만한 단지들을 찾아보려 했는데..
결론적으로 딱히 눈에 드는 물건은 없습니다.
| 이천 안흥주공 | 관고동 산호1차 | |
| 세대수 | 1,200세대 | 236세대 |
| 준공 | 1997년 5월 | 1991년 6월 |
| 토지용도 | 제 3종 일반 주거용지 | 제 2종 일반 주거용지 |
| 용적률 | 약 195% | 약 210% |
| 평균 대지지분 | 약 10.7평 | 약 10.5평 |
그나마 두 군데가 평균 대지지분 10평을 조금 상회 하지만, 사업성은 여전히 좋지 않다고 판단 됩니다.
아래 가격 추이를 보면, 안흥 주공은 약 80%, 산호1차는 약 50% 정도 상승했습니다.
안흥 주공의 상승 폭이 대단합니다.
(재건축이 안되면 큰일 날 것 같은 상승세인 듯!)
산호1차의 경우 주변 다세대 주택들과 함께 재개발을 진행 할 수도 있겠지만,
주변 주택들의 노후도를 봤을 때 이마저도 빠르게 진행 될 것 같진 않습니다.
(파란색들이 많이 보이네요.)
3.이천시 중리택지개발지구
: 이천시에서 공시한 중리 택지개발 사업 홍보 자료에서 발췌한 내용입니다.
https://available.tistory.com/18
1)일반 아파트 분양시기?
-. 우미건설(우미린), 부원건설(트리쉐이드), 금성백조주택(예미지), 관악(신안 인스빌) 4개회사.
-. 3,174세대(60㎡이하, 60~85㎡) 공급예정.
-.주택건설사업 승인 등 인허가 절차 이행 후 ‘23년 이후 일반 분양 예정임
2)행복, 임대주택, 민간임대주택 언제 분양? 자격?
> A1블록
-. 행복(60㎡이하) 400세대
-. 국민임대(60㎡이하)258세대
-. LH에서 직접 공사시행(‘20.12월 착공), ‘22.하반기 공급, ‘23.4월 입주예정임
-. 행복주택 입주대상은 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등
-. 국민임대주택은 노인계층, 취약계층, 산단근로자 등
-. 공급시기에 LH청약센터에 공고문 게시 예정
> B4블록
-. 10년 이상 민간임대주택(60㎡～85㎡) 451세대
-. ‘23. 3월경 공급예정(입주자는 10년 이상 임대 후 일반분양 전환 가능)
-. 공급시기에 한국부동산원 청약홈에 공고문 게시 예정
4.이천시 교통호재 정리
1)고속도로
> 이천시 고속도로망 구축계획은 상위계획인 "제2차 경기도 도로정비 기본계획, 2013, 경기도"를 수용, 수도권 축별 고속도로망 구축계획 계획(4×4+2R)중 순환2축인 제2외곽 순환고속도로 오산∼이천, 이천∼양평 구간이 신설 계획
> 동이천 IC 신설
2)중부내륙선 (이천 - 충주 - 문경) 철도 건설사업
3) 평택 - 부발 철도건설
> "제3차 국가철도망 구축계획(2016∼2025), 2016.6, 국토교통부" 신규사업 총 36개 중 지역거점 간 고속연결 사업으로 선정됨
5.이천시에 대한 총평
"부동산은 변화의 크기가 큰 곳이 가치의 변화도 크다"
현재의 대장인 안흥동도 어느 시점에서는 변화가 큰 곳이었을 것이다.
변화를 예측하면 미래의 대장도 알 수 있지 않을까?
-. 안흥동 : 현재 비어있는 땅에 새로운 공동주택 건설
-. 관고동 : 재개발로 약 600세대 공동주택 건설
-. 부발읍 : 부발역(경강선 + 평택 부발선 + 부발 문경) + 각종 개발 사업
구도심쪽 재건축 사업성이 뛰어나 보이는 곳이 없다는 점까지 함께 고려하면,
"교통 호재 + 각종 개발 사업"으로 부발읍의 변화가 클 것이라 생각한다.
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